杭州市住房保障和房产管理局再次公布新政，自今天起，杭州将同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。根据公告，二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例将不低于50% 这是9月19日杭州启动限购不到10天，马上升级调控。

　　这次限购限贷政策，是杭州之前政策的升级和补充，自今年房价飞涨之后，一线城市之外，苏州、厦门、杭州、南京都出台限购政策了。

　　限购会给房地产市场带来什么影响？又将如何影响房地产股的表现？长江证券投资顾问陶冶带来分析解读。

　　经济之声：今年以来，在一线城市的示范效应下，二线城市成交持续活跃，成交量增价涨态势明显，并且这种上涨效应逐步由东部沿海重点城市逐步向中西部中心城市蔓延，近期成都、重庆、长沙等城市表现显著。在重点城市调控政策先后落地后，房地产市场会如何表现呢？

　　陶冶：首先，这一轮房地产的上涨大约是在去年三季度政策的指引下开始的，因为当时的政策是去库存，二三线城市去库存的压力还是比较大的。政府需要推动房地产的上涨，所以大批的资金涌入了最安全、最具有保障性的一线城市。经过了去年年末，包括今年上半年的快速上涨，一线城市的房地产市场被激活。深圳、上海都出现了非常快速的上涨，所以政府出台了更为严厉的限购政策，在短期内抑制了一线城市房地产市场的上涨，所以资金流向了苏州、南京等二三线城市，而且这些城市今年的涨幅甚至可能超过了去年一线城市的涨幅，因而政府又出台了一些更为严厉的限购政策。但是这些限购政策是否真正有效的抑制住了房价呢？限购政策只能在短期内对房地产价格起到一定的抑制作用，但是在中长期内，它并不是抑制房地产上涨过快的主导因素。

　　经济之声：对未来房价走势，其实目前一些分析师的看法也存在一定分歧，如海通宏观的姜超认为2016年或是中国房地产市场的历史大顶，中信建投策略周金涛认为中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部，可能于2017-2019年步入下行期。而兴业证券房地产分析师阎常铭则认为房地产大周期并未见顶，优质资产价格继续上涨，您如何来看市场这些分歧？

　　陶冶：这么多年来，其实很难有人能非常准确的预测到股市的大顶和大底。同理，房地产市场应该比股市更难预测，因为房地产这些年的走势应该出乎了99%人的预料，呈现出连续大牛的走势。所以我们不能单纯的看它的价格或者成交量，而是应该从根本上思考房地产价格为什么会涨这么多。

　　在过去15年中，M2大概膨胀了10倍左右，目前中国M2的增速每年都是在13%左右。这样一种增速其实和我们的房地产价格是非常吻合的，当M2增速比较快时，我们房地产的价格基本上都是向上的。这也就意味着，如果我们M2的增速出现了下滑，房地产市场才有可能出现拐点。由于股灾，很多资金不愿意进入股市，加上整个经济大环境不好，资金的投向也比较少，比较稳定的只有房地产市场，所以在目前的经济大背景下，房地产价格出现高速调整还是不太现实的。

　　经济之声：虽然房市火热，但房地产股表现却一般，两市130多家和地产相关的公司，今年以来股价实现正收益的只有二十多家，涨幅较高的有举牌概念股嘉凯城，今年以来上涨50%，地产开发企业南建设涨幅34%、房地产租赁企业中国国贸、金融街等等，大部分房地产企业股价从年初至今其实还是下跌的，怎么来看这种现象？未来会有补涨可能吗？

　　陶冶：房地产股票其实与房地产价格并不是完全正相关的，在过去5到10年中，我们发现了一个规律，随着房价的上涨，土地价格可能会上涨的更快，房地产开发商要先拿地，之后再进行开发，开发好了再转手卖，中间赚的可能就是这样一个差价。如果拿地的价格已经非常高了，企业的利润率其实并没有增长很多，这也就意味着目前最赚钱的还是出售土地的国家。房地产企业的分化其实还是非常严重的，比如万科今年整体的涨幅就比较好，但是有些房地产企业的利润率反而出现了下滑，公司的估值也并没有得到提升，因此股价也没有什么理由出现比较大的上涨。

　　经济之声：中南建设（000951）公司股价自年初上涨超30%。2016年以来，公司调整拿地策略，收缩在江苏省外的非核心区域的业务，加强核心区域业务地位，并向一线城市拓展，公司二线以上城市项目比例明显提高。从公司土地储备面积比例上来看，1-2线城市占比已经提升到39.70%，公司股价在房地产企业里面涨幅算比较突出的，是否和公司这种战略调整有关系？

　　陶冶：首先，公司今年调整拿地策略，这是未来一至两年内公司利润的一个保证。中南建设的拿地策略基本上是以一二线城市为主，三四线正在逐渐推出。此外，中南建设还在大力发展PPP业务，例如南京玄武湖乐园项目和温岭监狱的PPP项目，这也给公司的股价提供了一个强有力的支撑。同时，公司还在往大数据方面转型。