来自北京的业主刘某在海南省乐东县购买了一套商品房，开发商交房后,未按合同约定及时为刘某办理房产证。近日，海南省第二中级人民法院对该案作出终审判决，海南某发展置业有限公司（以下简称置业公司）应支付刘某违约金46052.25元。

　　2013年5月20日，刘某与置业公司签订《乐东县商品房买卖合同》，购买位于乐东县九所镇某开发区的一套商品房，并支付房款总额812209元。合同约定出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，买受人应当及时提供证件资料。12月28日，置业公司交房给刘某居住使用后，未向刘某交付该房的房屋权属证书，也未通知其提供办证所需证件材料。

　　2015年10月20日，因置业公司2年未办理房产证，刘某提起诉讼，请求法院解除合同，判令置业公司支付逾期办证的违约金7万余元，得到了一审法院的支持。

　　宣判后，置业公司不服，向海南二中院提起上诉，请求撤销一审判决。二审中，置业公司提交了三份新证据，即房权证、办证联发票、完税证明。

　　海南二中院经审理查明，置业公司交房后，已代为缴纳相关税费，2015年12月10日，乐东县政府向刘某颁发了涉案房屋的房权证，将该房屋的所有权登记在刘某名下。2015年9月25日至11月30日，由于税费系统升级，乐东县地方税务局无法及时打印出备注带有房屋地址等信息的完税证明。

　　海南二中院认为，置业公司在无合法事由的情况下，逾期办证属于违约行为。逾期办证时间从2014年12月29日至2015年12月10日，从中扣除政府税务系统升级的时间，实际违约270天，违约金按日万分之二点一标准计算。海南二中院遂撤销一审判决，判令置业公司支付违约金46052.25元给刘某。

　　以案释法：商品房买卖合同为何不能解除？

　　按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　根据合同约定及法律规定，置业公司代为办理该房屋所有权登记的届满期限应为2014年12月28日。如果因为置业公司的原因导致在2015年12月28日内无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。置业公司已在2015年12月10日代为刘某办理了房屋所有权登记，因此，合同解除期限尚未届满，合同解除条件尚未成就。双方已依约实际履行了合同，置业公司并未构成根本违约，不具备合同解除之法定条件，刘某与置业公司签订的合同不应当解除。